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ARBEITSRECHT AKTUELL // 12/357

Be­triebs­über­gang durch Grund­stücks­kauf?

Die Ar­beits­ver­hält­nis­se von Haus­ver­wal­tern ge­hen nicht per Be­triebs­über­gang von der Haus­ver­wal­tungs­fir­ma auf den Käu­fer des ver­wal­te­ten Grund­stücks über: Bun­des­ar­beits­ge­richt, Ur­teil vom 15.11.2012, 8 AZR 683/11
Wann geht ei­ne "wirt­schaft­li­che Ein­heit" auf ei­nen Er­wer­ber über?

16.11.2012. Ist die Über­nah­me wirt­schaft­lich "in­ter­es­san­ter" Tei­le ei­nes Un­ter­neh­mens als ein "Be­triebs­über­gang" im Sin­ne von § 613a Bür­ger­li­ches Ge­setz­buch (BGB) an­zu­se­hen, wird der Er­wer­ber kraft Ge­set­zes zum Ar­beit­ge­ber der­je­ni­gen Ar­beit­neh­mer, die dem über­nom­me­nen Be­trieb oder Be­triebs­teil zu­zu­ord­nen sind.

Da­durch wird der Be­stand von Ar­beits­ver­hält­nis­sen ge­schützt, gleich­zei­tig aber wird der Geld­beu­tel des Er­we­rers be­las­tet. Denn die lu­kra­ti­ven "As­sets" ei­nes Un­ter­neh­mens zu kau­fen ist ei­ne Sa­che. Ei­ne ganz an­de­re Sa­che ist es, die "dar­an hän­gen­de" kom­plet­te Be­leg­schaft mit­samt den be­ste­hen­den Ar­beits­ver­hält­nis­sen über­neh­men zu müs­sen.

Es ist da­her oft strei­tig, ob der Kauf be­stimm­ter Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de zu ei­nem Be­triebs­über­gang führt oder nicht. In ei­nem ges­tern er­gan­ge­nen Ur­teil hat das Bun­des­ar­beits­ge­richt (BAG) ent­schie­den, dass der Er­werb ei­nes Haus­grund­stücks nicht da­zu führt, dass die Ar­beits­ver­hält­nis­se der An­ge­stell­ten der Haus­ver­wal­tungs­fir­ma per Be­triebs­über­gang auf den Käu­fer des ver­wal­te­ten Grund­stücks über­ge­hen: BAG, Ur­teil vom 15.11.2012, 8 AZR 683/11 (BAG-Pres­se­mit­tei­lung Nr.80/12 vom 15.11.2012)

Führt der Er­werb ei­nes Grundstücks zum Be­triebsüber­gang der Haus­ver­wal­tung?

Ein Be­triebsüber­gang im Sin­ne von § 613a BGB liegt dann vor, wenn ei­ne "wirt­schaft­li­che Ein­heit" auf ei­nen neu­en In­ha­ber über­tra­gen wird. Ei­ne "wirt­schaft­li­che Ein­heit" wie­der­um ist ei­ne Ge­samt­heit von sach­li­chen Be­triebs­mit­teln, Kun­den­be­zie­hun­gen, be­trieb­li­chem "Know How" und ei­nem nach Zahl und Sach­kun­de we­sent­li­chem Teil der Be­leg­schaft.

Die­se "wirt­schaft­li­che Ein­heit" muss vor der Über­tra­gung an ei­nen Er­wer­ber als ab­grenz­ba­res Ge­bil­de be­stan­den ha­ben, und der Er­wer­ber muss die wirt­schaft­li­che Ein­heit auch fortführen, d.h. als "iden­ti­sche Ein­heit" be­wah­ren. Hier kommt es vor al­lem dar­auf an, ob die be­trieb­li­chen Tätig­kei­ten vor und nach dem Über­gang "ähn­lich" sind: Wer­den die Ar­bei­ten vor und nach dem Über­gang in ei­ner ähn­li­chen Wei­se fort­geführt bzw. sind Be­triebs­me­tho­den und Ar­beits­or­ga­ni­sa­ti­on im We­sent­li­chen gleich ge­blie­ben?

An die­ser Stel­le hat der Eu­ropäische Ge­richts­hof (EuGH) An­fang 2009 zu­guns­ten der Ar­beit­neh­mer­sei­te klar­ge­stellt, dass die or­ga­ni­sa­to­ri­sche Zu­ord­nung von über­nom­me­nen Ar­beit­neh­mer­teams zu neu­en Ab­tei­lun­gen im auf­neh­men­den Be­trieb ei­nen Be­triebs­teilüber­gang nicht in al­len Fällen aus­sch­ließt (EuGH, Ur­teil vom 12.02.2009, Rs. C-466/07 - Kla­ren­berg, wir be­rich­te­ten in: Ar­beits­recht ak­tu­ell: 09/034 Be­triebs­teilüber­gang auch bei Ver­lust der or­ga­ni­sa­to­ri­schen Selbständig­keit).

Die Kla­ren­berg-Ent­schei­dung hat zur Fol­ge, dass in Zu­kunft mehr Fälle als ein Be­triebsüber­gang zu be­wer­ten sind als das vor­her der Fall war. Denn mit dem bloßen "Um-Eti­ket­tie­ren" ei­nes er­wor­be­nen Be­triebs­teils kann der "As­set"-Er­wer­ber die Rechts­fol­gen des § 613a BGB nicht (mehr) um­ge­hen.

Aber führt das auch da­zu, dass ei­ne Grundstücks­veräußerung künf­tig als Be­triebsüber­gang der Haus­ver­wal­tungstätig­kei­ten an­zu­se­hen ist? Das BAG meint in ei­ner Ent­schei­dung vom gest­ri­gen Ta­ge "nein": Der Er­werb ei­nes Grundstücks ist auch künf­tig nicht als Be­triebsüber­gang an­zu­se­hen.

Der Fall des BAG: An­ge­stell­ter ei­ner Haus­ver­wal­tungs­fir­ma ver­liert sei­ne Stel­le, nach­dem sein Ar­beit­ge­ber die Ver­wal­tung ei­nes Haus­grundstücks dem neu­en Grundstücks­ei­gentümer über­las­sen muss

Im Streit­fall ging es um ei­nen tech­nisch-kaufmänni­schen Sach­be­ar­bei­ter, der bei ei­ner Haus­ver­wal­tungs­fir­ma beschäftigt war. Ein­zi­ger Geschäfts­ge­gen­stand der Ver­wal­tungs­fir­ma war die Ver­wal­tung ei­nes Büro- und Geschäfts­hau­ses in Mag­de­burg, das der Ver­wal­tungs­fir­ma auch gehörte. Haupt­mie­te­rin des Büro- und Geschäfts­hau­ses war die Stadt Mag­de­burg.

Im Jahr 2010 er­warb die Stadt Mag­de­burg die Im­mo­bi­lie und ließ sie ab die­sem Zeit­punkt von der städti­schen Lie­gen­schafts­ver­wal­tung be­treu­en. Da die Ver­wal­tungs­fir­ma kei­ne an­de­ren Grundstücke be­saß und auch kei­ne an­de­ren Grundstücke ver­wal­te­te, wur­de sie nach der Veräußerung des Grundstücks li­qui­diert.

Der Sach­be­ar­bei­ter war der An­sicht, dass sein Ar­beits­verhält­nis im We­ge ei­nes Be­triebsüber­gangs auf die Stadt Mag­de­burg über­ge­gan­gen sei. Er klag­te da­her auf Fest­stel­lung, dass sein Ar­beits­verhält­nis mit der Stadt als neu­em Ar­beit­ge­ber fort­be­stand. Da­mit hat­te er vor dem Ar­beits­ge­richt Mag­de­burg Er­folg (Ur­teil vom 02.11.2010, 9 Ca 278/10). Und auch das für die Be­ru­fung zuständi­ge Lan­des­ar­beits­ge­richt (LAG) Sach­sen-An­halt ent­schied zu­guns­ten des Ar­beit­neh­mers (LAG Sach­sen-An­halt, Ur­teil vom 20.07.2011, 4 Sa 442/10).

Da­bei mein­te das LAG, dass nach der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des BAG kein Be­triebsüber­gang vor­lag, weil die ge­werb­li­che Tätig­keit der Ver­mie­tung und Haus­ver­wal­tung ja nicht auf die Stadt über­tra­gen wor­den war. Die Stadt ver­wal­te­te die ge­kauf­te Im­mo­bi­lie nur als Ei­gentüme­rin und hat­te nicht vor, sich am Markt durch die Ver­mie­tung von Büroräum­en zu betäti­gen. Und die Veräußerung ei­nes Grundstücks als sol­che führt im All­ge­mei­nen nicht zu ei­nem Be­triebsüber­gang.

Al­ler­dings, so das LAG, sei die­se al­te BAG-Recht­spre­chung seit der Kla­ren­berg-Ent­schei­dung des EuGH nicht mehr gültig. Und im Lich­te des Kla­ren­berg-Ur­teils müsse man hier ei­nen Be­triebsüber­gang an­neh­men. Denn nach die­sem Ur­teil, so das LAG, sei schon "der nack­te Im­mo­bi­li­en­er­werb" als Be­triebsüber­gang zu be­wer­ten, falls die Nut­zung der Im­mo­bi­lie un­verändert bleibt. Und das war hier der Fall, da die Stadt das Grundstück nach des­sen Er­werb eben­so nutz­te wie sie das zu­vor als Mie­te­rin ge­tan hat­te.

BAG: Die Ar­beits­verhält­nis­se von Haus­ver­wal­tern ge­hen nicht per Be­triebsüber­gang von der Haus­ver­wal­tungs­fir­ma auf den Käufer des ver­wal­te­ten Grundstücks über

Das BAG be­wer­te­te den Fall an­ders als die Vor­in­stan­zen und ent­schied zu­guns­ten der be­klag­ten Stadt. Zur Be­gründung heißt es in der der­zeit al­lein vor­lie­gen­den BAG-Pres­se­mel­dung:

Das von ei­ner Haus­ver­wal­tungs­fir­ma be­treu­te Grundstück gehört nicht zu dem Be­triebs­mit­teln der Haus­ver­wal­tung, son­dern ist das Ob­jekt ih­rer Ver­wal­tungstätig­keit. Da­her ge­hen die Ar­beits­verhält­nis­se der Ar­beit­neh­mer, die ei­ne Haus­ver­wal­tungs­fir­ma bei der Grundstücks­ver­wal­tung ein­setzt, nicht auf den Er­wer­ber der ver­wal­te­ten Im­mo­bi­lie über.

Und auch im vor­lie­gen­den Streit­fall war der Be­triebs­zweck der mag­de­bur­ger Haus­ver­wal­tungs­fir­ma al­lein die Ver­wal­tung ih­res Haus­grundstücks. Die Ver­wal­tungs­fir­ma war dem­nach ein Dienst­leis­tungs­be­trieb, so das BAG. Die­sen Be­trieb hat die Stadt aber ge­ra­de nicht über­nom­men. Viel­mehr hat sie nur das Grundstück er­wor­ben und es ab die­sem Zeit­punkt selbst ver­wal­tet.

Fa­zit: Der Be­trieb ei­nes Haus­ver­wal­tungs­un­ter­neh­mens be­steht in der Ver­wal­tung, d.h. in ei­ner Dienst­leis­tung. Ob die­se Dienst­leis­tung für an­de­re Auf­trag­ge­ber er­bracht wird oder "nur" für die Ver­wal­tung ei­ner ei­ge­nen Im­mo­bi­lie, spielt da­bei kei­ne Rol­le. Da­her gehören die ver­wal­te­ten Grundstücke nicht zu den Be­triebs­mit­teln ei­ner Haus­ver­wal­tungs­fir­ma, son­dern die­se be­ste­hen z.B. in EDV-gestütz­ten Ar­beitsplätzen, in spe­zi­el­ler Soft­ware für das Fa­ci­li­ty Ma­nage­ment usw.

Sol­che Be­triebs­mit­tel hat­te die Stadt Mag­de­burg hier im Streit­fall aber nicht über­nom­men. Da­her be­rief sich das LAG auch zu Un­recht auf die Kla­ren­berg-Ent­schei­dung des EuGH. Denn der EuGH be­ton­te in die­sem Ur­teil nur, dass ein Be­triebs­teil auch dann über­ge­hen kann, wenn der über­tra­ge­ne Be­triebs­teil im Be­trieb des Er­wer­bers auf­geht und dort sei­ne bis­he­ri­ge or­ga­ni­sa­to­ri­sche Selbständig­keit ver­liert - so­lan­ge nur die "funk­tio­nel­le Ver­knüpfung zwi­schen den über­tra­ge­nen Pro­duk­ti­ons­fak­to­ren" bei­be­hal­ten wird.

Ei­ne sol­che funk­tio­nel­le Ver­knüpfung zwi­schen der Haus­ver­wal­tertätig­keit und ei­nem ver­wal­te­ten Grundstück kann man aber auch un­ter Be­ru­fung auf das Kla­ren­berg-Ur­teil nicht an­neh­men, denn ein von ei­ner Haus­ver­wal­tungs­fir­ma be­treu­tes Grundstück gehört ge­ra­de nicht zu ih­ren "Pro­duk­ti­ons­fak­to­ren".

Nähe­re In­for­ma­tio­nen fin­den Sie hier:

Hin­weis: In der Zwi­schen­zeit, d.h. nach Er­stel­lung die­ses Ar­ti­kels, hat das BAG sei­ne Ent­schei­dungs­gründe veröffent­licht. Das vollständig be­gründe­te Ur­teil des BAG fin­den Sie hier:

Letzte Überarbeitung: 30. September 2016

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